Cooperative Edilizia convenzionata - prezzo di assegnazione maggiorato - restituzione del maggior valore incassato - Tribunale di Monza

Tribunale di Monza, Sez. I, 13.04.2011

E' fondata la domanda giudiziale di accertamento della nullità parziale del contratto di compravendita immobiliare, nella parte relativa alla determinazione del prezzo così come sia stato stabilito nel preliminare di vendita, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione della somma incassata in eccedenza laddove, l'immobile oggetto della compravendita, sia un alloggio di edilizia popolare convenzionata. L'imperatività dell'art. 35 della legge n. 865 del 1971, che delega ai Consigli comunali il potere di fissare i criteri per la determinazione dei prezzi degli alloggi di edilizia popolare, si desume dalla natura pubblicistica degli interessi economico – sociali tutelati con la conseguenza che ove il comune, in ottemperanza a quanto previsto dalla convenzione richiamata nel contratto definitivo, autorizzi la vendita del diritto di superficie dell'immobile, fissando al contempo il relativo prezzo, il venditore va condannato alla restituzione di quanto in eccedenza preteso ed incassato, in violazione della convenzione.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MONZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa Serena Sommariva, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

letta in udienza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 3893/2010, promossa
Da
Ca.Pa. e At.Ro., elettivamente domiciliati in Monza, via (...), presso l'avv. Fa.Ge., che li rappresenta e difende come da procura a margine dell'atto di citazione;

Attori

contro

Vi.Iv. e Ri.El., elettivamente domiciliati in Monza, via (...), presso lo studio degli avv.ti Ma.Di. e Gi.Br., che li rappresentano e difendono in forza di procura in calce alle rispettive copie notificate dell'atto di citazione,

Convenuti

Svolgimento del processo - Motivi della decisione

Con atto di citazione regolarmente notificato alle controparti, i signori Pa.Ca. e Ro.At. hanno adito il Tribunale di Monza, esponendo:
- di aver stipulato, in data 18.12.2004, con i signori Iv.Vi. ed El.Ri., un contratto preliminare di compravendita relativo ad un'unità immobiliare sia in Usmate Velate, via (...), censita al N.C.E.U. alla partita n. (...), foglio (...), mapp. (...), sub (...), per l'appartamento e il solaio e sub (...) per il box, al prezzo di Euro 178.000,00, da versarsi, quanto ad Euro 5.000,00 entro la sottoscrizione del preliminare e quanto ad Euro 173.000,00 alla stipulazione del rogito notarile;
- di avere versato, come convenuto, la somma di Euro 5.000,00, mediante due assegni bancari di Euro 2.500,00 ciascuno, di cui risulta rilasciata quietanza nel preliminare stesso, ed i restanti 173.000,00 Euro all'atto della stipulazione del contratto definitivo di compravendita, seguita in data 15.2.2005 innanzi al Notaio ed avente per oggetto non già il pieno diritto di proprietà, bensì il diritto di superficie per anni 99 a partire dal 26.3.1994, al prezzo indicato di Euro 102.100,00, così determinato dal Comune di Usmate Velate in base ai criteri di cui alla convenzione a rogito Notaio Ca.Gi. del 25.2.1994, n. 107771/9320, ivi richiamata, in una all'autorizzazione alla vendita all'uopo rilasciata dal medesimo Comune ed allegata all'atto di vendita.
Tutto ciò premesso, richiamate le norme imperative in materia di determinazione del prezzo di vendita degli alloggi di edilizia convenzionata, gli attori hanno chiesto di accertare la nullità parziale del contratto di compravendita nella parte relativa alla determinazione del prezzo, come indicato nel preliminare, e di condannare i convenuti alla restituzione dell'importo di Euro 75.900,00, versata in eccesso rispetto al prezzo determinato dal Comune e dichiarato nel definitivo.
I convenuti, costituendosi, hanno contestato le domande avversarie, escludendo la imperatività delle norme dettate in materia di edilizia convenzionata a seguito del regime di libera alienabilità introdotto dall'art. 20 della L. 179/1992, come sostituito dalla L. 85 del 28.1.1994.
Per le ragioni di seguito esposte, la domanda degli attori è meritevole di accoglimento. Quanto alle contestazioni sollevate dai convenuti in merito all'operatività della disciplina imperativa richiamata dagli attori a fondamento della domanda di ripetizione di una parte del prezzo versato, va rilevato che l'unità immobiliare di cui è causa è stata costruita su terreno concesso in diritto di superficie per la durata di 99 anni alla Fr. S.r.l. da parte del Comune di Usmate Velate, con convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35 comma 6 della L. n. 865/71 in data 25.2.1994 per l'attuazione dell'allora vigente piano di Ed.
La normativa sopra richiamata, nella parte d'interesse nel presente giudizio (i.e. concessione del diritto di superficie), non è stata modificata dagli interventi legislativi susseguitisi a far tempo dal 1992 (con la L. n. 179/92, poi modificata dalla L. 85/1994). L'art. 20 della L. 179/1992, invocato dai convenuti a fondamento delle proprie difese, disciplina, infatti, esclusivamente l'alienazione del diritto di proprietà e la locazione degli alloggi di edilizia agevolata, liberalizzandola integralmente dopo il decorso dei primi cinque anni dall'alienazione o dall'acquisto e subordinandola all'autorizzazione della regione nel primo quinquennio.
Coerentemente con tale premessa, l'art. 23 della L. 179/1992 si è limitato ad abrogare il comma 19 dell'art. 35 della L. n. 865/1971, relativo, appunto, all'ipotesi di cessione del diritto di proprietà, con conseguente sopravvivenza dei primi commi della medesima disposizione, relativi alla concessione del diritto di superficie ed alla relativa convenzione comunale. Sopravvive, in particolare, per quanto qui d'interesse, l'ottavo comma dell'art. 35, nel quale vengono indicati i contenuti della convenzione, che, tra l'altro, deve indicare i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove consentita (vd. lett. e) disposizione citata).
Nel caso di specie, in ottemperanza a quanto all'uopo previsto dagli artt. 11, 13, 16 e 21 della convenzione, con determina n. 159 del 29.11.2004, richiamata nel contratto definitivo di vendita ed allo stesso allegata, l'UTE del Comune di Usmate Velate ha autorizzato la vendita del diritto superficiario sull'unità immobiliare per cui è causa da parte dei convenuti agli attori (in una con il box di pertinenza), fissando nel contempo il relativo prezzo nell'importo di Euro 102.100,00.
Non può essere infine invocata la disciplina normativa (e la corrispondente elaborazione giurisprudenziale) in materia di edilizia agevolata, stante la estraneità del caso in considerazione a tale fattispecie.
Va infatti ricordato che l'edilizia agevolata fa riferimento alla costruzione di alloggi da destinare a prima abitazione realizzati con finanziamenti messi a disposizione dallo Stato o dalle Regioni e la relativa disciplina legislativa può al più sovrapporsi (e non sostituirsi) a quella dettata in materia di edilizia convenzionata.
Si tratta quindi di valutare, attesa la mancanza di una norma specificamente deputata a imporre la sostituzione automatica delle clausole difformi, le conseguenze del mancato rispetto dei prezzi di cessione in ipotesi di vendita di alloggio realizzato ai sensi dell'art. 35 della L. n. 865/71 e concesso in diritto di superficie.
Del tema si è espressamente occupata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11032/1994, nella quale viene effettuata una precisa ricostruzione della normativa in esame sotto il profilo dell'applicabilità ad essa del meccanismo di sostituzione automatica di clausole previsto dall'art. 1339 cod. civ. e viene chiarito che:
"Ai sensi dell'art. 35 legge 22 ottobre 1971 n. 865, che delega al Consiglio Comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, in quanto emanati in forza della predetta delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività, sicché debbono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 cod. civ., alla quale si collega quella dell'art. 1419, secondo comma, posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative" (in senso conforme, da ultimo, Cass. n. 3018/2010).
Il carattere di imperatività di tale norma - per effetto della quale il legislatore limita la libertà delle parti incidendo, sia pure parzialmente, sul contenuto del contratto - deriva dalla indubitabile natura pubblicistica degli interessi di ordine economico - sociale che la stessa mira espressamente a disciplinare.
In quest'ottica, non è rilevante la circostanza che il contenuto della clausola da sostituire non sia direttamente previsto da un disposizione di legge, "poiché l'esatta portata del termine legge contenuto nell'art. 1339 c.c., deve essere inteso in senso ampio e non puramente formale e cioè con riferimento a qualsiasi norma avente valore di legge in senso sostanziale. In altri termini, "è indubbio che le stesse leggi formali possano attribuire ad altri atti, cosiddetti secondari, l'idoneità ad incidere sulle proprie disposizioni".
Pertanto, anche il provvedimento di un organo amministrativo, cui la legge attribuisce il potere di statuire in materia, predeterminandone i criteri direttivi e i limiti di massima per il suo esercizio, può "assumere valore di legge in senso sostanziale" (si veda ancora Cass. n. 11032/1994).
I criteri indicati nella convenzione di cui si discute, in quanto emanati in forza di delega legislativa, da questa direttamente traggono un carattere di imperatività. Gli stessi devono dunque ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c. alla quale si collega quella dell'art. 1419 secondo comma c.c. posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, la quale peraltro non importa la nullità del contratto quando tale clausola sia sostituita di diritto da norme imperative" (Cass. n. 11032/1994).
La proposta interpretazione è del resto in linea con le finalità sociali della normativa in esame, diretta ad agevolare a livello collettivo, l'accesso alla proprietà della casa d'abitazione, finalità che sarebbe vanificata ove fosse consentito agli acquirenti successivi dell'immobile di venderlo a prezzi superiori, ponendo così in essere inammissibili speculazioni (in questi termini Cass. n. 3018/2010).
Nel caso in esame risulta per tabulas che il prezzo indicato nel contratto definitivo di compravendita, corrispondente a quello determinato nella convenzione, è simulato, in quanto il prezzo effettivamente pattuito dalle parti e concretamente versato nella sua interezza è quello di Euro 178.000,00, indicato nel preliminare, scrittura costituente la piena prova della simulazione.
Il prezzo dissimulato, tuttavia, risulta nullo e sostituito di diritto da quello imperativo dichiarato nell'atto, ex art. 1419, comma secondo, c.c.
Le contestazioni sollevate dai convenuti circa l'integrale pagamento della somma di Euro 178.000,00 da parte degli attori sono generiche e destituite di fondamento. Gli attori hanno infatti fornito prova documentale di aver corrisposto l'intero prezzo pattuito nel preliminare, producendo:
- il preliminare stesso, recante quietanza di pagamento per l'acconto di Euro 5.000,00;
- i due assegni bancari di Euro 2.500,00 ciascuno richiamati nel preliminare con riferimento a detto acconto;
- cinque assegni circolari in data 14.2.2005 emessi dal Sa. in favore dei signori Ri. e Vi. per l'ammontare di complessivi Euro 159.512,27 e l'ulteriore assegno circolare di Euro 13.487,73 emesso nella medesima data dal predetto istituto bancario in favore del Cr. S.p.A. per l'estinzione del mutuo contratto dai venditori per l'acquisto del diritto di superficie sugli immobili in oggetto.
A fronte di tali eloquenti produzioni documentali, i convenuti si sono limitati a contestarne genericamente la riferibilità al pagamento del prezzo della vendita, senza in alcun modo chiarire a quale differente rapporto giuridico tra le parti si riferirebbero.
La coincidenza di date ed importi induce a disattendere tali generiche contestazioni e a ritenere pienamente dimostrato l'integrale versamento del prezzo nella misura effettivamente voluta dalle parti nel preliminare.
Di ciò si trae peraltro un'indiretta conferma nello stesso comportamento dei convenuti che, nell'atto definitivo di vendita, hanno rilasciato integrale quietanza quanto al pagamento del prezzo e successivamente non hanno mai avanzato alcuna ulteriore richiesta al riguardo, con riferimento alla maggior somma indicata nel preliminare.
Poiché, per le considerazioni che precedono, l'avvenuto versamento da parte degli acquirenti della differenza tra prezzo dichiarato e prezzo dissimulato è priva di causa, attesa l'accertata nullità parziale di quest'ultimo, ne deriva il diritto degli attori di ottenere la restituzione della somma di Euro 75.900,00, corrisposta in eccedenza, con gli interessi di mora, al tasso legale, dalla data del pagamento (15.2.2005) sino al saldo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, sezione prima civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
1) accerta la nullità parziale del contratto di compravendita per cui è causa, limitatamente alla clausola dissimulata di determinazione del prezzo contenuta nel contratto preliminare;
2) per l'effetto, condanna i convenuti, in solido tra loro, a restituire agli attori la somma di Euro 75.900,00, oltre interessi dalla data del 15.2.2005 al saldo;
3) condanna i convenuti al pagamento in favore degli attori delle spese processuali, che liquida in Euro 523,00 anticipazioni, in Euro 1.603,00 per diritti e in Euro 4.000,00 per onorari, oltre al rimborso delle spese generali, I.V.A. e C.P.A.
Sentenza per legge esecutiva.
Così deciso in Monza il 13 aprile 2011.
Depositata in Cancelleria il 13 aprile 2011.